前 言

中國(guó)領(lǐng)先的科技、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如華為、阿里巴巴、騰訊等企業(yè)，開始采用國(guó)際通行的FM設(shè)施管理模式來(lái)管理公司的非核心業(yè)務(wù)，有意愿將整個(gè)公司的后勤服務(wù)外包。非住領(lǐng)域FM設(shè)施管理或?qū)⑷〈鷤鹘y(tǒng)物業(yè)管理，以招商設(shè)施、星河智善商企等為代表的企業(yè)已經(jīng)在積極進(jìn)行布局。中物智庫(kù)關(guān)注到業(yè)內(nèi)企業(yè)對(duì)FM設(shè)施管理發(fā)展的需求，進(jìn)而就國(guó)內(nèi)FM設(shè)施管理外包市場(chǎng)展開研究，推出《中國(guó)FM設(shè)施管理外包市場(chǎng)研究：物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)，F(xiàn)M與PM在中國(guó)市場(chǎng)走向融合》專題報(bào)告，以期為業(yè)內(nèi)企業(yè)提供參考。本報(bào)告包含五大部分：第一部分：前言|國(guó)內(nèi)市場(chǎng)物管能力強(qiáng)勢(shì)，轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)軍FM第二部分：FM設(shè)施管理發(fā)展歷程：產(chǎn)業(yè)聚集形成，國(guó)內(nèi)FM設(shè)施管理外包市場(chǎng)需求放大第三部分：FM設(shè)施管理定義及理解第四部分：主要設(shè)施管理企業(yè)發(fā)展概況（國(guó)際FM設(shè)施管理專業(yè)公司；國(guó)際物業(yè)五大行；國(guó)內(nèi)FM設(shè)施管理專業(yè)公司）第五部分：未來(lái)展望|FM領(lǐng)域?qū)⒊蔀閲?guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物企的必爭(zhēng)之地

國(guó)外FM設(shè)施管理主要誕生于城市化進(jìn)程加速期。國(guó)外城市化發(fā)展進(jìn)程與不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)演變的發(fā)展階段之間存在著密切的關(guān)系。城市化進(jìn)程為不動(dòng)產(chǎn)管理提供了廣闊的市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)遇，而不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展也促進(jìn)了城市化進(jìn)程的加速和深化。隨著科技的不斷進(jìn)步和城市化進(jìn)程的深入發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將繼續(xù)向現(xiàn)代化、智能化方向發(fā)展。

（1）城市化初期與不動(dòng)產(chǎn)管理萌芽期，F(xiàn)M設(shè)施管理尚未出現(xiàn)。在城市化的初期，人口逐漸從農(nóng)村地區(qū)遷移到城市，城市規(guī)模開始擴(kuò)大。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也開始萌芽，主要關(guān)注于基本的房地產(chǎn)交易和物業(yè)管理服務(wù)。以美國(guó)為例，在19世紀(jì)末期到20世紀(jì)初期，隨著工業(yè)革命的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加速，城市人口迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)開始興起，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也隨之發(fā)展。

（2）城市化加速期與不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)化，F(xiàn)M設(shè)施管理應(yīng)運(yùn)而生。進(jìn)入20世紀(jì)，城市化進(jìn)程加速，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)。這一時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也開始向?qū)I(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，不動(dòng)產(chǎn)管理開始涉及更廣泛的領(lǐng)域，如物業(yè)管理、FM設(shè)施管理、資產(chǎn)管理等。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)管理企業(yè)也開始出現(xiàn)，提供專業(yè)的服務(wù)和管理。

（3）城市化后期與不動(dòng)產(chǎn)管理現(xiàn)代化，F(xiàn)M設(shè)施管理升級(jí)迭代。在城市化后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，城市人口增長(zhǎng)放緩。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開始注重現(xiàn)代化、智能化發(fā)展。隨著科技的不斷進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)管理開始運(yùn)用新技術(shù)、新手段來(lái)提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。例如，通過信息化手段實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息的共享和查詢，通過智能化手段實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控和維護(hù)等。

整體看來(lái)，城市化發(fā)展進(jìn)程與不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)演變的發(fā)展階段之間存在著密切的關(guān)系。城市化進(jìn)程為不動(dòng)產(chǎn)管理提供了廣闊的市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)遇，而不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展也促進(jìn)了城市化進(jìn)程的加速和深化。隨著科技的不斷進(jìn)步和城市化進(jìn)程的深入發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將繼續(xù)向現(xiàn)代化、智能化方向發(fā)展。

中國(guó)物業(yè)管理、FM設(shè)施管理、資產(chǎn)管理等不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域業(yè)務(wù)的發(fā)展，也與城市化進(jìn)程有著相同的發(fā)展規(guī)律。

FM設(shè)施管理在國(guó)內(nèi)已具備快速成長(zhǎng)的基石。2008年到2013年，我國(guó)城市化率城市化率從45.68%提升到53.73%，房地產(chǎn)業(yè)開始分化，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也在這個(gè)階段開始進(jìn)一步細(xì)分。除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)外，資產(chǎn)管理、FM設(shè)施管理等領(lǐng)域也開始出現(xiàn)更多的專業(yè)化公司。不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和效率得到了進(jìn)一步提升，同時(shí)也更加注重客戶滿意度和服務(wù)創(chuàng)新。

從2013年至今，中國(guó)城市化率一路攀升，達(dá)到了66.16%。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大規(guī)模調(diào)整期，新的城市新區(qū)建設(shè)得到了全面的發(fā)展，正在帶動(dòng)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在這個(gè)階段也進(jìn)入了現(xiàn)代化、智能化的發(fā)展階段。利用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在提升服務(wù)質(zhì)量和效率的同時(shí)，也更加注重用戶體驗(yàn)和個(gè)性化服務(wù)。此外，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)還開始與金融、科技等領(lǐng)域進(jìn)行深度融合，為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)提供更加全面、高效的服務(wù)支持。

中國(guó)FM設(shè)施管理外包市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2028年規(guī)模達(dá)到85.44億美元。“據(jù) Global Info Research《2023年全球與中國(guó)綜合設(shè)施管理（IFM）市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)》顯示，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)和營(yíng)收主要集中在住宅和商寫的基礎(chǔ)物業(yè)管理上，綜合設(shè)施管理市場(chǎng)起步較晚，目前在全球市場(chǎng)的份額較低。但是FM中國(guó)市場(chǎng)在過去幾年變化較快，2021年中國(guó)占全球市場(chǎng)份額為6.24%，預(yù)計(jì)未來(lái)六年中國(guó)市場(chǎng)復(fù)合增長(zhǎng)率為9.83%，并在2028年規(guī)模達(dá)到85.44億美元?！?/span>

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